{"id":288,"date":"2024-10-01T18:32:31","date_gmt":"2024-10-01T18:32:31","guid":{"rendered":"https:\/\/mandinapereira.adv.br\/site\/?p=288"},"modified":"2024-10-01T18:32:33","modified_gmt":"2024-10-01T18:32:33","slug":"a-disponibilizacao-do-imovel-por-curta-ou-curtissima-temporada-e-os-condominios-residenciais","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mandinapereira.adv.br\/site\/a-disponibilizacao-do-imovel-por-curta-ou-curtissima-temporada-e-os-condominios-residenciais\/","title":{"rendered":"A DISPONIBILIZA\u00c7\u00c3O DO IM\u00d3VEL POR CURTA OU CURT\u00cdSSIMA TEMPORADA E OS CONDOM\u00cdNIOS RESIDENCIAIS."},"content":{"rendered":"\n

A propriedade plena de um im\u00f3vel garante ao seu titular o \u201cjus utendi\u201d, <\/em>direito de usar, o \u201cjus fruendi\u201d, direito de fruir<\/em>, e o \u201cjus abutendi\u201d, <\/em>direito de <\/em>dispor da coisa, por fim, o direito de reav\u00ea-la do poder de quem injustamente a detenha ou possua.<\/p>\n\n\n\n

Para o objeto do presente estudo, vamos tratar da frui\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e dos limites da propriedade imobili\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n

Por frui\u00e7\u00e3o entende-se o direito de colher frutos do bem, que, conforme a li\u00e7\u00e3o de Silvio Rodrigues[1]<\/a>, \u201cenvolve o poder de colher os frutos naturais e civis da coisa, bem como de explor\u00e1-la economicamente, aproveitando seus produtos\u201d<\/em> <\/p>\n\n\n\n

E nesse ponto \u00e9 necess\u00e1rio fazer um corte sobre o direito de frui\u00e7\u00e3o para o aluguel do im\u00f3vel ou para a contrapresta\u00e7\u00e3o pelo uso, nos casos que n\u00e3o se enquadrem na lei especial de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Todos os rendimentos oriundos da frui\u00e7\u00e3o do bem im\u00f3vel s\u00e3o considerados como frutos civis. Explorar economicamente a propriedade imobili\u00e1ria, n\u00e3o transforma sua natureza, bem como n\u00e3o gera automaticamente ao propriet\u00e1rio a qualidade de profissionalismo ou empres\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o devemos confundir a explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica de um bem como atividade empresarial.<\/p>\n\n\n\n

Isso posto, o direito de propriedade na rela\u00e7\u00e3o do seu titular para com o bem, pode ser pleno ou limitado, conforme os direitos reais institu\u00eddos sobre o im\u00f3vel. No entanto \u00e9 necess\u00e1rio abordar a limita\u00e7\u00e3o dos direitos frente a sociedade e terceiros, especialmente na utiliza\u00e7\u00e3o do bem.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 vimos que ao propriet\u00e1rio recai o direito de extrair os frutos civis do im\u00f3vel, por\u00e9m, a destina\u00e7\u00e3o e a forma de uso podem sofrer limita\u00e7\u00f5es legais ou de natureza convencional.<\/p>\n\n\n\n

O direito de vizinhan\u00e7a \u00e9 um exemplo de limita\u00e7\u00e3o legal quanto ao uso da propriedade, conforme prev\u00ea o art. 1277 e seguintes do c\u00f3digo civil. No texto do citado artigo, temos em comum aos princ\u00edpios da conviv\u00eancia em condom\u00ednio, a prote\u00e7\u00e3o quanto a seguran\u00e7a, o sossego e a sa\u00fade quando provocados pela unidade vizinha.<\/p>\n\n\n\n

Tomando-se por base o direito de frui\u00e7\u00e3o do bem im\u00f3vel e a limita\u00e7\u00e3o legal quanto ao uso, o fato social que \u00e9 levado \u00e0s portas do judici\u00e1rio e ao legislativo, decorre da nova modalidade de disponibiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel para \u201cloca\u00e7\u00f5es\u201d de curt\u00edssima temporada em unidades condominiais estritamente residenciais. Utilizamos as aspas ao termo loca\u00e7\u00e3o pois a jurisprud\u00eancia atualmente afasta o tipo de neg\u00f3cio da loca\u00e7\u00e3o por temporada e o conceitua como uma hospedagem at\u00edpica.<\/p>\n\n\n\n

Estamos diante da teoria tridimensional do direito que para o I. jurista Miguel Reale[2]<\/a> se traduz na interdepend\u00eancia e correla\u00e7\u00e3o entre o fato, o valor e a norma.<\/p>\n\n\n\n

Com a moderniza\u00e7\u00e3o das mais variadas tecnologias, a loca\u00e7\u00e3o por temporada passou a ser disponibilizada via aplicativos que funcionam como um intermediador e ligam pessoas (locador e locat\u00e1rio), sem que, necessariamente, necessitem se conhecer. A pessoalidade deixou de ter relev\u00e2ncia nessa forma de contrata\u00e7\u00e3o, dando lugar para a renda econ\u00f4mica e a comodidade do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 importante frisar que a loca\u00e7\u00e3o por temporada sempre existiu, independente da forma de an\u00fancio ou contrata\u00e7\u00e3o. Definida no art. 48 da lei 8.245\/91, como aquelas destinadas a determinadas necessidades em prazo n\u00e3o superior a 90 dias, ou seja, entre 1 e 90 dias.<\/p>\n\n\n\n

Ocorre que com a estabilidade econ\u00f4mica e com as facilidades trazidas pelas novas tecnologias, o volume de neg\u00f3cios aumentou e alguns propriet\u00e1rios passaram a utilizar o im\u00f3vel de forma a violar o princ\u00edpio de prote\u00e7\u00e3o \u00e0 seguran\u00e7a, \u00e0 sa\u00fade e ao sossego, seja por dar destina\u00e7\u00e3o ao im\u00f3vel como verdadeira atividade empresarial, seja em decorr\u00eancia da alta rotatividade de pessoas no condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n

 Com isso, natural que o fen\u00f4meno jur\u00eddico fosse levado ao judici\u00e1rio para que via jurisprud\u00eancia a sociedade passasse atribuir um valor ao fato. Os principais pontos de diverg\u00eancia e objeto das mais variadas decis\u00f5es resumem-se no direito de propriedade x conven\u00e7\u00e3o condominial, loca\u00e7\u00e3o por temporada ou hospedagem at\u00edpica e por fim, se a destina\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel via plataforma transforma a utiliza\u00e7\u00e3o como atividade n\u00e3o residencial em condom\u00ednios residenciais.<\/p>\n\n\n\n

 Recentemente a mat\u00e9ria foi afetada pelo julgamento do REsp 2.121.055\/MG, no qual a Min. Relatora Nancy Andrighi destacou a necessidade de uniformizar a jurisprud\u00eancia em decorr\u00eancia das decis\u00f5es anteriores e foi inclu\u00edda na reforma do c\u00f3digo civil, com altera\u00e7\u00e3o do par\u00e1grafo primeiro do art. 1336 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n

A normatiza\u00e7\u00e3o ainda passa pelos projetos de lei que acrescentam o art. 50 A \u00e0 lei de loca\u00e7\u00e3o e como dissemos pelo anteprojeto de reforma do c\u00f3digo civil.<\/p>\n\n\n\n

Atualmente, a jurisprud\u00eancia dominante \u00e9 de que a forma de utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel figura-se mais como uma hospedagem at\u00edpica, diante da alta rotatividade que n\u00e3o combina com a natureza residencial do condom\u00ednio, ou seja, a curt\u00edssima temporada n\u00e3o pode ser disponibilizada em condom\u00ednios residenciais.<\/p>\n\n\n\n

Esse entendimento \u00e9 repetido na normatiza\u00e7\u00e3o da reforma do c\u00f3digo e do PL 2.474\/2019, nos quais, sem definir exatamente o que seria uma \u201chospedagem at\u00edpica\u201d, vedam sua institui\u00e7\u00e3o automaticamente, salvo previs\u00e3o autorizadora na conven\u00e7\u00e3o ou em assembleia.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 o PL 2795\/2024, que tamb\u00e9m acresce o art. 50A \u00e0 lei 8.245\/91, seguindo a regra do direito privado de que tudo que n\u00e3o \u00e9 proibido \u00e9 permitido, inverte o sentido da norma para que a veda\u00e7\u00e3o deva ser expressa na Conven\u00e7\u00e3o Condominial, que \u00e9 o estatuto do condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n

Na li\u00e7\u00e3o do Doutor Cesar Calo Peghini[3]<\/a>, \u201ca natureza jur\u00eddica da conven\u00e7\u00e3o condominial \u00e9 estatut\u00e1ria, n\u00e3o convencional, e, portanto, n\u00e3o \u00e9 contrato…\u201d<\/em> <\/p>\n\n\n\n

 A conven\u00e7\u00e3o condominial como estatuto, \u00e9 a lei de reg\u00eancia do condom\u00ednio, portanto, a veda\u00e7\u00e3o ou autoriza\u00e7\u00e3o da utiliza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel em loca\u00e7\u00f5es por curt\u00edssima temporada deve ser expressamente permitida ou vedada em seu texto. Ao nosso entender a corrente que defende a veda\u00e7\u00e3o expressa em conven\u00e7\u00e3o deve prevalecer sobre a que exige a autoriza\u00e7\u00e3o. A linha \u00e9 t\u00eanue, mas devemos seguir os princ\u00edpios de direito privado.<\/p>\n\n\n\n

Por fim, \u00e9 preciso entender se a lei de loca\u00e7\u00e3o que, a princ\u00edpio regula a rela\u00e7\u00e3o entre locador e locat\u00e1rio, poderia sobrepor como legisla\u00e7\u00e3o especial, a mat\u00e9ria de cunho condominial, pois o PL de 2024 conflita com o projeto que altera o art. 1336 do C\u00f3digo Civil, norma geral.<\/p>\n\n\n\n

A mat\u00e9ria \u00e9 por demais controvertida, pois implica na limita\u00e7\u00e3o do direito individual sobre o direito de determinada coletividade, e nos parece que al\u00e9m dos Tribunais, o Legislador tamb\u00e9m acaba por confundir os institutos e as regras de direito.<\/p>\n\n\n\n

Certo ou errado, estamos pr\u00f3ximos de uma regulamenta\u00e7\u00e3o. Ao condom\u00ednio que n\u00e3o est\u00e1 atualizado frente ao novo cen\u00e1rio, caber\u00e1 definir os limites di\u00e1rios da loca\u00e7\u00e3o por temporada, o que exigir\u00e1 a altera\u00e7\u00e3o da conven\u00e7\u00e3o condominial.<\/p>\n\n\n\n

1. Rodrigues, Silvio. Direito civil. Direito das coisas, v. 5, 28\u00aa ed. ver. e atual. de acordo com o C\u00f3digo Civil (lei 10.406 de 10-1-2002) \u2013 S\u00e3o Paulo: Saraiva, 2003, p.78<\/p>\n\n\n\n

2. REALE, Miguel. Filosofia do direito. 20 ed. \u2013 S\u00e3o Paulo: Editora Saraiva, 2002, p.539<\/p>\n\n\n\n

3. PEGHINI, Cesar Calo. Direito condominial \u2013 2. ed. \u2013 Leme-SP: Mizuno, 2022, p. 57<\/p>\n\n\n\n

Luis F\u00e1bio Mandina Pereira,<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Advogado especialista em Direito Imobili\u00e1rio com \u00canfase em Direito Notarial e Registral pela ESA OAB\/SP.<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

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