{"id":285,"date":"2024-03-27T21:12:47","date_gmt":"2024-03-27T21:12:47","guid":{"rendered":"https:\/\/mandinapereira.adv.br\/site\/?p=285"},"modified":"2024-03-27T21:12:48","modified_gmt":"2024-03-27T21:12:48","slug":"a-figura-do-locador-nas-locacoes-imobiliarias-parte-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mandinapereira.adv.br\/site\/a-figura-do-locador-nas-locacoes-imobiliarias-parte-2\/","title":{"rendered":"A FIGURA DO LOCADOR NAS LOCA\u00c7\u00d5ES IMOBILI\u00c1RIAS – PARTE 2"},"content":{"rendered":"\n

Locador possuidor x Locador propriet\u00e1rio \u2013 Efeitos obrigacionais<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n

No texto anterior abordamos a legitimidade da figura do locador nos contratos de loca\u00e7\u00e3o, ou seja, quem teria legitimidade para alugar um im\u00f3vel. Explicamos que diante da natureza obrigacional, a lei n\u00e3o exige a propriedade como condi\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio jur\u00eddico loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Superada essa etapa, vamos agora tratar dos efeitos gerados para as partes no contrato com cada esp\u00e9cie de locador, especialmente ao locat\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

O objeto da loca\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, como o pr\u00f3prio nome diz, sempre ser\u00e1 um im\u00f3vel. Em regra, sobre esse im\u00f3vel se estabelece uma propriedade, assim considerada como direito real previsto no art.1225, I do C\u00f3digo Civil. Como \u00e9 cedi\u00e7o, o direito real de propriedade se adquire com o registro do t\u00edtulo no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis competente. (art. 1227 CC)<\/p>\n\n\n\n

A propriedade plena sobre o im\u00f3vel garante ao seu dono o direito de usar, fruir, dispor e de reaver o bem. Direitos esses pass\u00edveis de transmiss\u00f5es gratuitas ou onerosas, definitivas ou tempor\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n

Assim, o uso e a frui\u00e7\u00e3o do bem como direitos inerentes \u00e0 propriedade podem ser exercidos pelo possuidor, conforme art. 1196 do diploma civil:<\/p>\n\n\n\n

Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exerc\u00edcio, pleno ou n\u00e3o, de algum dos poderes inerentes \u00e0 propriedade.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Ao possuidor de boa-f\u00e9 a lei garante o direito aos frutos percebidos, como \u00e9 o caso dos alugu\u00e9is, considerados frutos civis.<\/p>\n\n\n\n

Isto posto, permitindo-se ao possuidor n\u00e3o propriet\u00e1rio a disponibiliza\u00e7\u00e3o do bem para loca\u00e7\u00e3o, \u00e9 importante abordar os direitos previstos na lei especial de loca\u00e7\u00e3o ( 8.245\/91), pelos quais ser\u00e1 poss\u00edvel identificar os efeitos contratuais gerados a partir da figura do locador.<\/p>\n\n\n\n

Destacamos como primeiro ponto a ser comentado, o dever do locador em garantir ao locat\u00e1rio, durante o tempo de loca\u00e7\u00e3o, o uso pac\u00edfico do im\u00f3vel (art. 22, II).<\/strong><\/p>\n\n\n\n

No caso do propriet\u00e1rio, o direito de uso e gozo s\u00e3o da natureza da rela\u00e7\u00e3o exercida com o im\u00f3vel; j\u00e1 com a figura do possuidor, frisamos que nem sempre a posse pode ser legitima ou considerada de boa-f\u00e9, por vezes pode se constituir de precariedade, fatos que permitem a transmuda\u00e7\u00e3o com uma simples notifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o sendo o propriet\u00e1rio uma parte no contrato, n\u00e3o lhe \u00e9 exigido respeitar aquilo que o locador possuidor convencionou com o locat\u00e1rio, atingido diretamente o uso do bem e fulminando as obriga\u00e7\u00f5es pessoais postas pelas partes. Nesse caso, o locador n\u00e3o conseguir\u00e1 garantir ao locat\u00e1rio o uso pac\u00edfico do bem.<\/p>\n\n\n\n

Outro efeito contratual est\u00e1 na prefer\u00eancia do locat\u00e1rio em adquirir a propriedade do im\u00f3vel em caso de aliena\u00e7\u00e3o onerosa no curso do contrato. (art. 27)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A disposi\u00e7\u00e3o do bem como direito inerente \u00e0 propriedade, transmite o direito de usar, fruir e, tamb\u00e9m, reaver o bem daquele que injustamente o detenha.<\/p>\n\n\n\n

Nos casos em que o locador apenas exer\u00e7a a posse sobre o bem, n\u00e3o sendo o propriet\u00e1rio, o locat\u00e1rio n\u00e3o estar\u00e1 protegido de eventual aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel a terceiros, podendo ter a surpresa de receber a notifica\u00e7\u00e3o para desocupa\u00e7\u00e3o em 90 (noventa) dias por aquele que tiver adquirido o bem.<\/p>\n\n\n\n

Ressaltamos para maior compreens\u00e3o que a loca\u00e7\u00e3o \u00e9 uma rela\u00e7\u00e3o obrigacional de direito pessoal, n\u00e3o vincula o propriet\u00e1rio que n\u00e3o participa do neg\u00f3cio, ou seja, n\u00e3o sendo parte do contrato, n\u00e3o precisar\u00e1 garantir o direito de prefer\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n

No entanto, ocorrendo a jun\u00e7\u00e3o da figura do locador com a do propriet\u00e1rio, a lei prev\u00ea a obriga\u00e7\u00e3o de se garantir ao locat\u00e1rio o direito de prefer\u00eancia, sob pena de indeniza\u00e7\u00e3o ou at\u00e9 mesmo da adjudica\u00e7\u00e3o do bem para si, desde que o contrato esteja averbado \u00e0 margem da matr\u00edcula do im\u00f3vel e o pre\u00e7o seja depositado no prazo legal.<\/p>\n\n\n\n

Aqui destacamos que os efeitos dependem da averba\u00e7\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula do im\u00f3vel, ato que somente ser\u00e1 poss\u00edvel na combina\u00e7\u00e3o locador propriet\u00e1rio ou que ao menos seja copropriet\u00e1rio do bem.<\/p>\n\n\n\n

Art. 33. O locat\u00e1rio preterido no seu direito de prefer\u00eancia poder\u00e1 reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o pre\u00e7o e demais despesas do ato de transfer\u00eancia, haver para si o im\u00f3vel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cart\u00f3rio de im\u00f3veis, desde que o contrato de loca\u00e7\u00e3o esteja averbado pelo menos trinta dias antes da aliena\u00e7\u00e3o junto \u00e0 matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Par\u00e1grafo \u00fanico. A averba\u00e7\u00e3o far- se – \u00e1 \u00e0 vista de qualquer das vias do contrato de loca\u00e7\u00e3o desde que subscrito tamb\u00e9m por duas testemunhas.<\/em><\/p>\n\n\n\n

A aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel nos remete a mais um efeito, o da vig\u00eancia contratual, ou seja, a garantia do locat\u00e1rio de que o tempo do contrato ser\u00e1 respeitado ainda que n\u00e3o exer\u00e7a o direito de prefer\u00eancia. (art. 8\u00ba)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Muitas vezes o locat\u00e1rio promove reformas, adequa\u00e7\u00f5es no im\u00f3vel que demandam investimento financeiro, sempre na esperan\u00e7a de que exercer\u00e1 a frui\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel pelo per\u00edodo previsto em contrato. Ocorre que, conforme citamos anteriormente ao tratar da prefer\u00eancia na aquisi\u00e7\u00e3o, o contrato n\u00e3o registrado na matr\u00edcula e sem a cl\u00e1usula de vig\u00eancia, permitir\u00e1 a reivindica\u00e7\u00e3o da desocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Salvo nos casos espor\u00e1dicos em que a ci\u00eancia inequ\u00edvoca da loca\u00e7\u00e3o supera o disposto em lei, a garantia de cumprimento do contrato somente ser\u00e1 exercida caso o locador seja o propriet\u00e1rio, permitindo o devido ingresso do contrato na matr\u00edcula e gerando a efic\u00e1cia erga omnes.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Art. 8\u00ba Se o im\u00f3vel for alienado durante a loca\u00e7\u00e3o, o adquirente poder\u00e1 denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupa\u00e7\u00e3o, salvo se a loca\u00e7\u00e3o for por tempo determinado e o contrato contiver cl\u00e1usula de vig\u00eancia em caso de aliena\u00e7\u00e3o e estiver averbado junto \u00e0 matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/em><\/p>\n\n\n\n

O direito \u00e0 renova\u00e7\u00e3o do contrato n\u00e3o residencial, a princ\u00edpio pode ser exercido contra o locador possuidor que n\u00e3o det\u00e9m a propriedade do im\u00f3vel, por\u00e9m, \u00e9 preciso relembrar que o propriet\u00e1rio n\u00e3o estar\u00e1 vinculado aos termos do contrato, o que pode tornar o direito ineficaz. (art. 51)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A lei garante ao locat\u00e1rio com contrato escrito com prazo m\u00ednimo de 5 (cinco) anos ou a soma de contratos que atinjam referido prazo e, que explore o mesmo ramo de atividade no m\u00ednimo por 3(tr\u00eas) anos, o direito \u00e0 renova\u00e7\u00e3o por igual per\u00edodo.<\/p>\n\n\n\n

Voltamos para a quest\u00e3o dos investimentos em reformas ou at\u00e9 pagamento de luvas, expectativas normais quanto ao cumprimento do contrato e agora tamb\u00e9m quanto a sua renova\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o h\u00e1 como exercer o direito de renova\u00e7\u00e3o do contrato caso o propriet\u00e1rio, que n\u00e3o contratou, reivindique o im\u00f3vel. No plano da efic\u00e1cia o direito restar\u00e1 prejudicado.<\/p>\n\n\n\n

O contrato pode existir, ser v\u00e1lido, por\u00e9m, gerar efic\u00e1cia apenas entre as partes. Trata-se de uma expectativa de direito futuro que n\u00e3o se cumprir\u00e1.<\/p>\n\n\n\n

Ao locat\u00e1rio restar\u00e1 apenas o direito a eventual indeniza\u00e7\u00e3o contra o locador possuidor, n\u00e3o se estendendo as obriga\u00e7\u00f5es e os efeitos contratuais a terceiros estranhos ao neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n

Demonstramos aqui, de forma sucinta, a import\u00e2ncia do estudo da loca\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria n\u00e3o s\u00f3 quanto a capacidade, ao objeto e a forma de constitui\u00e7\u00e3o, mas principalmente dos efeitos desejados pelas partes.<\/p>\n\n\n\n

A manifesta\u00e7\u00e3o da vontade deve ser livre e consciente, o que refor\u00e7a a obriga\u00e7\u00e3o daquele que redige o contrato em observar, orientar e reproduzi-la de forma a gerar efic\u00e1cia.<\/p>\n\n\n\n

No pr\u00f3ximo e \u00faltimo texto desta trilogia sobre a figura do locador, trataremos das cautelas na reda\u00e7\u00e3o contratual.<\/p>\n\n\n\n

Luis F\u00e1bio Mandina Pereira.<\/p>\n\n\n\n

Advogado especialista em Direito Imobili\u00e1rio com \u00canfase em Direito Notarial e Registral.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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