{"id":280,"date":"2023-09-28T17:27:56","date_gmt":"2023-09-28T17:27:56","guid":{"rendered":"https:\/\/mandinapereira.adv.br\/site\/?p=280"},"modified":"2023-09-28T17:27:57","modified_gmt":"2023-09-28T17:27:57","slug":"a-figura-do-locador-nas-locacoes-imobiliarias-parte-1","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mandinapereira.adv.br\/site\/a-figura-do-locador-nas-locacoes-imobiliarias-parte-1\/","title":{"rendered":"A FIGURA DO LOCADOR NAS LOCA\u00c7\u00d5ES IMOBILI\u00c1RIAS – PARTE 1"},"content":{"rendered":"\n

QUEM PODE FIGURAR COMO LOCADOR NOS CONTRATOS DE LOCA\u00c7\u00c3O?<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Para responder essa pergunta, precisamos inicialmente lembrar que a loca\u00e7\u00e3o, como neg\u00f3cio jur\u00eddico, \u00e9 configurada pela transfer\u00eancia tempor\u00e1ria da posse sobre um determinado bem, mediante a contrapresta\u00e7\u00e3o correspondente, ou seja, o aluguel.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 importante salientar que nem a atual legisla\u00e7\u00e3o especial 8.245\/91, nem a lei revogada de 1979, definem a figura do locador, deixando a mat\u00e9ria no \u00e2mbito civil. Apenas para compara\u00e7\u00e3o, lembramos que o Estatuto de Defesa do Consumidor em seus arts. 2\u00ba e 3\u00ba definem exatamente as figuras de consumidor e fornecedor para efeitos daquela lei.<\/p>\n\n\n\n

A princ\u00edpio, a pergunta pode n\u00e3o aparentar maior relev\u00e2ncia, por\u00e9m, na pr\u00e1tica a resposta mostrar\u00e1 que a depender de quem figura como locador, os efeitos do contrato podem ser diferentes para ambos os contratantes. Um ponto que deve ser analisado pelas administradoras e imobili\u00e1rias como preven\u00e7\u00e3o de lit\u00edgios e responsabiliza\u00e7\u00e3o, mas isso deixaremos para um futuro texto.<\/p>\n\n\n\n

 No \u00e2mbito imobili\u00e1rio temos a propriedade imobili\u00e1ria que, na forma plena, garante ao seu titular o direito de usar, gozar, dispor da coisa e de reav\u00ea-la de quem injustamente a possua ou detenha.<\/p>\n\n\n\n

Nem sempre a posse do im\u00f3vel \u00e9 derivada da propriedade, lembrando que o atual C\u00f3digo Civil adotou a teoria objetiva de Ihering, pela qual a posse enquanto situa\u00e7\u00e3o de fato, \u00e9 o exerc\u00edcio de alguns poderes inerentes \u00e0 propriedade, poderes esses citados no par\u00e1grafo anterior.<\/p>\n\n\n\n

 Portanto, precisamos distinguir os direitos pessoais dos direitos reais, sendo este \u00faltimo um direito sobre o bem e institu\u00eddo por lei, dentre os quais est\u00e3o a propriedade, o uso, a habita\u00e7\u00e3o, o usufruto e mais recentemente a concess\u00e3o do direito real de uso.<\/p>\n\n\n\n

O contrato de loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o transfere direitos reais mas, de natureza pessoal e obrigacional, transfere a posse direta  e de forma tempor\u00e1ria sobre o im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Come\u00e7ando a responder a pergunta que intitula o presente texto, apontamos que a lei 8.245\/91 n\u00e3o exige que o locador seja o propriet\u00e1rio do bem, apenas garante direitos com a condi\u00e7\u00e3o da propriedade e que s\u00f3 o registro imobili\u00e1ria poder\u00e1 atingir. Frisamos, a coincid\u00eancia entre locador e propriet\u00e1rio gera efeitos contratuais al\u00e9m daqueles quando essa combina\u00e7\u00e3o n\u00e3o existe.<\/p>\n\n\n\n

Conforme citamos a ado\u00e7\u00e3o pelo legislador civil da teoria objetiva da posse, o c\u00f3digo civil em seu art. 1214, garante ao possuidor de boa-f\u00e9, o direito de fruir o bem, vejamos:<\/p>\n\n\n\n

Art. 1.214. O possuidor de boa-f\u00e9 tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos. <\/em><\/p>\n\n\n\n

Por frui\u00e7\u00e3o temos o direito de aproveitar e de se apropriar dos frutos, sejam naturais ou civis como no caso da loca\u00e7\u00e3o. O aluguel \u00e9 um fruto civil sobre a coisa.<\/p>\n\n\n\n

O direito \u00e0 frui\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m \u00e9 da natureza do direito real de usufruto, um direito real sobre coisa alheia, garantindo ao usufrutu\u00e1rio o uso e apropria\u00e7\u00e3o dos frutos provenientes do bem, destacando-o dos poderes da propriedade.<\/p>\n\n\n\n

Art. 1.394. O usufrutu\u00e1rio tem direito \u00e0 posse, uso, administra\u00e7\u00e3o e percep\u00e7\u00e3o dos frutos.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Art. 1.399. O usufrutu\u00e1rio pode usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento<\/u><\/strong>, o pr\u00e9dio, mas n\u00e3o mudar-lhe a destina\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica, sem expressa autoriza\u00e7\u00e3o do propriet\u00e1rio. <\/em>(grifamos)<\/p>\n\n\n\n

Sendo um direito real sobre coisa alheia, o usufrutu\u00e1rio \u00e9 um possuidor direto do bem, portanto, legitimado \u00e0 destinar a posse em loca\u00e7\u00e3o e figurar como locador nas rela\u00e7\u00f5es locat\u00edcias.<\/p>\n\n\n\n

At\u00e9 aqui acreditamos que respondemos a pergunta inicial e chegamos \u00e0 conclus\u00e3o que tanto o propriet\u00e1rio como o possuidor direto e de boa -f\u00e9 sobre o im\u00f3vel, podem figurar como locadores para fins de loca\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, exercendo e respondendo de forma obrigacional em \u00e2mbito de direito pessoal.<\/p>\n\n\n\n

Para as imobili\u00e1rias, administradoras e inquilinos, \u00e9 importante a aten\u00e7\u00e3o sobre a forma em que a posse \u00e9 exercida sobre o im\u00f3vel destinado \u00e0 loca\u00e7\u00e3o, principalmente que seja uma posse de boa-f\u00e9, ainda que n\u00e3o atrelada a um justo t\u00edtulo.<\/p>\n\n\n\n

No pr\u00f3ximo texto abordaremos a diferen\u00e7a de efeitos quando o locador \u00e9 apenas um possuidor direto ou quando \u00e9 realmente o propriet\u00e1rio tabular sobre o im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Luis F\u00e1bio Mandina Pereira.<\/p>\n\n\n\n

Advogado especialista em Direito Imobili\u00e1rio com \u00canfase em Direito Notarial e Registral.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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