Infelizmente, por falta de consulta e orienta\u00e7\u00e3o jur\u00eddica, muitas pessoas acreditam, de forma equivocada, ser o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, sem, contudo, ter a efetiva propriedade.<\/p>\n\n\n\n
No ramo imobili\u00e1rio, n\u00e3o s\u00e3o raras as vezes que ao indagar o consulente, escutamos a velha frase \u201cmas eu tenho a escritura\u201d, na cren\u00e7a de significar a propriedade do im\u00f3vel, por\u00e9m, o que o cidad\u00e3o n\u00e3o sabe \u00e9 que a propriedade somente se adquire com o registro da escritura na matr\u00edcula do im\u00f3vel. (arts. 1127 e 1245 do C\u00f3digo Civil)<\/strong><\/p>\n\n\n\n Portanto, \u00e9 preciso esclarecer dois pontos essenciais: escritura p\u00fablica n\u00e3o \u00e9 matr\u00edcula, e a escritura p\u00fablica pode ser de compra e venda ou de cess\u00e3o de direitos possess\u00f3rios.<\/p>\n\n\n\n Para melhor compreens\u00e3o, escritura p\u00fablica \u00e9 a forma que se reveste o contrato de compra e venda de im\u00f3veis e que gera o direito \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de direitos reais, sendo obrigat\u00f3ria para neg\u00f3cios que superem o valor equivalente a 30 (trinta) sal\u00e1rios m\u00ednimos, vejamos:<\/p>\n\n\n\n Art. 108 CC. N\u00e3o dispondo a lei em contr\u00e1rio, a escritura p\u00fablica \u00e9 essencial \u00e0 validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos que visem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o, transfer\u00eancia, modifica\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia de direitos reais sobre im\u00f3veis de valor superior a trinta vezes o maior sal\u00e1rio m\u00ednimo vigente no Pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n Trata-se de um ato praticado pelo Tabeli\u00e3o de Notas, que recebe autoriza\u00e7\u00e3o para a pr\u00e1tica do servi\u00e7o p\u00fablico de forma delegada, materializando a vontade das partes, atribuindo f\u00e9-p\u00fablica, autenticidade, garantindo a seguran\u00e7a jur\u00eddica e a publicidade ao ato negocial.<\/p>\n\n\n\n No entanto, a outorga da escritura p\u00fablica no cart\u00f3rio de notas, por si s\u00f3, n\u00e3o transfere a propriedade, pois, conforme os citados artigos 1127 e 1245, sem seu devido registro na matr\u00edcula do im\u00f3vel, apenas servir\u00e1 como prova documental do neg\u00f3cio entre as partes e da transmiss\u00e3o de direitos, mas n\u00e3o de sua efetiva\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n A aus\u00eancia do registro da escritura permite que a propriedade possa ser reclamada por terceiros, seja outro adquirente, ou credores daquele que consta como propriet\u00e1rio \u00e0 margem da matr\u00edcula imobili\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n J\u00e1 a matr\u00edcula do im\u00f3vel \u00e9 a sua individualiza\u00e7\u00e3o, provada via certid\u00e3o na qual constar\u00e1 seu registro na circunscri\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, sua especializa\u00e7\u00e3o\/descri\u00e7\u00e3o, e todos os registros e averba\u00e7\u00f5es que constituam ou alterem a propriedade e demais direitos reais ou de seus propriet\u00e1rios. \u00c9 pelo registro da escritura na matr\u00edcula que se efetiva a propriedade imobili\u00e1ria.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Desta forma, temos a escritura p\u00fablica como o documento que garante o direito \u00e0 propriedade e a matr\u00edcula como a inscri\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, onde essa escritura deve se registrada para que possa ter efic\u00e1cia erga omnes, <\/em>ou seja, ter validade contra qualquer pessoa.<\/p>\n\n\n\n A efic\u00e1cia somente ocorrer\u00e1 com o registro.<\/p>\n\n\n\n Superada a primeira distin\u00e7\u00e3o, passamos para a segunda, n\u00e3o menos importante.<\/p>\n\n\n\n \u00c9 poss\u00edvel que a escritura p\u00fablica n\u00e3o seja de venda e compra, mas uma cess\u00e3o de dos direitos possess\u00f3rios, pois, embora exista o dever do tabeli\u00e3o em esclarecer e ler o ato para as partes, a verdadeira compreens\u00e3o nem sempre ocorre.<\/p>\n\n\n\n Como j\u00e1 explicamos, a propriedade somente se adquire com o registro na matr\u00edcula, gerando o direito real sobre o im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n Essa propriedade garante ao seu titular o direito de usar, fruir, dispor da coisa e de reav\u00ea-la de quem injustamente a possua.<\/p>\n\n\n\n Art. 1.228. O propriet\u00e1rio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav\u00ea-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. <\/p>\n\n\n\n Note-se o termo \u201cdispor\u201d, que significa alienar, vender, direito exclusivo do propriet\u00e1rio tabular, daquele que consta na matr\u00edcula. Muitas vezes a pessoa que transmite os direitos por escritura p\u00fablica \u00e9 apenas um possuidor, transformando o ato em cess\u00e3o de direitos possess\u00f3rios, pass\u00edvel realiza\u00e7\u00e3o tanto por instrumento particular como por escritura p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n A posse \u00e9 uma situa\u00e7\u00e3o de fato, um direito inerente \u00e0 propriedade, mas que nem sempre \u00e9 exercido em raz\u00e3o desta. A posse nesse caso \u00e9 considerada como direta, \u00e0quela que o possuidor exterioriza para a sociedade.<\/p>\n\n\n\n Para fins de escritura de cess\u00e3o dos direitos possess\u00f3rios exige-se que exista um justo t\u00edtulo, comprovando a legalidade e a cadeia de transmiss\u00e3o, desde o propriet\u00e1rio at\u00e9 o atual possuidor.<\/p>\n\n\n\n A transmiss\u00e3o da posse, como uma situa\u00e7\u00e3o de fato, pode ocorrer por simples exerc\u00edcio, seja entre particulares via neg\u00f3cios jur\u00eddicos ou mesmo por direito heredit\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n Muitas vezes o contrato particular, nominado de compra e venda, ou a escritura p\u00fablica, s\u00e3o na verdade uma cess\u00e3o de direitos, ainda que a transmiss\u00e3o ocorra de forma onerosa.<\/p>\n\n\n\n E quais direitos s\u00e3o transmitidos com a posse?<\/p>\n\n\n\n Ao possuidor com a posse justa e de boa-f\u00e9, a lei garante o direito ser mantido em caso de amea\u00e7a ou reintegrado em caso de esbulho possess\u00f3rio. Sendo tamb\u00e9m um dos direitos que integram a propriedade, a lei garante o direito de reclam\u00e1-la ap\u00f3s de curso de prazo pela via da Usucapi\u00e3o, desde que sua posse preencha os requisitos legais.<\/p>\n\n\n\n A depender da natureza da posse e da cadeia de transmiss\u00e3o, a propriedade pode ainda ser reclamada tamb\u00e9m pela via da Adjudica\u00e7\u00e3o Compuls\u00f3ria.<\/p>\n\n\n\n Nessas breves considera\u00e7\u00f5es, buscamos esclarecer a diferen\u00e7a dos institutos que confundem a compreens\u00e3o e geram uma falsa sensa\u00e7\u00e3o de propriedade e quando mais necessitamos prov\u00e1-la, percebemos que ela n\u00e3o existe.<\/p>\n\n\n\n Isso demonstra a necessidade em verificar a possibilidade de regulariza\u00e7\u00e3o da documenta\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, seja para fins de exerc\u00edcio pleno de seus direitos, para a seguran\u00e7a jur\u00eddica da moradia e at\u00e9 mesmo para um eficaz planejamento familiar sucess\u00f3rio.<\/p>\n\n\n\n Luis F\u00e1bio Mandina Pereira \u2013 Advogado inscrito na Ordem dos Advogado do Brasil Seccional de S\u00e3o Paulo sob n\u00ba 247.360, especialista em Direito Imobili\u00e1rio com \u00canfase em Direito Notarial e Registral, s\u00f3cio do escrit\u00f3rio Mandina Pereira.<\/p>\n\n\n\n Publicado em 31 de maio de 2023 Infelizmente, por falta de consulta e orienta\u00e7\u00e3o jur\u00eddica, muitas pessoas acreditam, de forma equivocada, ser o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, sem, contudo, ter a efetiva propriedade. 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