Para o empreendedor que visa estabelecer seu neg\u00f3cio em determinado im\u00f3vel, os dois primeiros aspectos que chamam a aten\u00e7\u00e3o s\u00e3o: a estrutura do pr\u00e9dio e sua localiza\u00e7\u00e3o. O primeiro permitir\u00e1 a operacionaliza\u00e7\u00e3o da atividade, j\u00e1 o segundo a atra\u00e7\u00e3o e acesso de seus clientes.<\/p>\n\n\n\n
Os pr\u00f3ximos passos s\u00e3o a negocia\u00e7\u00e3o do valor correspondente ao aluguel e a aprova\u00e7\u00e3o da ficha ou de seus documentos perante a imobili\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n
Realmente, para determinadas atividades a escolha do \u201cponto\u201d comercial \u00e9 de extrema import\u00e2ncia, pois, \u00e9 nele que o empres\u00e1rio constituir\u00e1 ou ampliar\u00e1 o potencial de seu neg\u00f3cio, do produto ou servi\u00e7o.<\/p>\n\n\n\n
O que o futuro locat\u00e1rio n\u00e3o sabe e muitas vezes n\u00e3o se atenta, \u00e9 que al\u00e9m da aprova\u00e7\u00e3o da sua ficha, o pr\u00e9vio estudo sobre a documenta\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e do Locador possui extrema import\u00e2ncia como preven\u00e7\u00e3o de problemas futuros. Da mesma forma, a elabora\u00e7\u00e3o do contrato, contendo cl\u00e1usulas espec\u00edficas, garantir\u00e1 maior seguran\u00e7a jur\u00eddica ao neg\u00f3cio. \u00a0<\/p>\n\n\n\n
N\u00e3o s\u00e3o raros os casos de empreendedores que, ainda com contrato vigente, recebem uma carta proposta para aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, uma notifica\u00e7\u00e3o para desocupa\u00e7\u00e3o ou at\u00e9 mesmo um embargo dos \u00f3rg\u00e3os p\u00fablicos como em casos de interdi\u00e7\u00e3o do local.<\/p>\n\n\n\n
Existindo interesse na loca\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, deve-se seguir com o estudo sobre o zoneamento urbano, as atividades permitidas para aquele endere\u00e7o, o potencial construtivo e de reformas que o im\u00f3vel venha a necessitar. O exerc\u00edcio regular de uma atividade comercial exige a aprova\u00e7\u00e3o dos \u00f3rg\u00e3os p\u00fablicos e, em alguns casos, o Alvar\u00e1 espec\u00edfico para funcionamento.<\/p>\n\n\n\n
Superada essa primeira an\u00e1lise, surge a necessidade do estudo sobre a matr\u00edcula do im\u00f3vel, a regularidade perante o cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis, de sua situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica e dos respectivos propriet\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n
Para que alguns direitos sejam respeitados e garantidos, o futuro locat\u00e1rio deve entender que o sistema registral n\u00e3o pode ser visto apenas como algo importante para opera\u00e7\u00f5es que envolvam transfer\u00eancia da propriedade.<\/p>\n\n\n\n
\u00a0\u00a0A elabora\u00e7\u00e3o do contrato, com cl\u00e1usulas que garantam o tempo de vig\u00eancia, o direito de prefer\u00eancia em eventual aliena\u00e7\u00e3o, a correta descri\u00e7\u00e3o e caracteriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e a legitimidade do locador para o exerc\u00edcio de certas obriga\u00e7\u00f5es, precedem o ingresso do contrato perante o registro imobili\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m do conte\u00fado, ou seja, das cl\u00e1usulas contratuais, tamb\u00e9m exige aten\u00e7\u00e3o a forma do contrato. O mercado imobili\u00e1rio adota cada vez mais a forma eletr\u00f4nica que facilita a assinatura, sem a necessidade do fator presencial, por\u00e9m, o que n\u00e3o se observa \u00e9 a diferen\u00e7a entre assinaturas eletr\u00f4nicas e digitais (padr\u00e3o ICP Brasil), quest\u00e3o de grande relev\u00e2ncia quando se fala em registro.<\/p>\n\n\n\n
O direito de ter seu contrato respeitado em caso de aliena\u00e7\u00e3o, garantindo, no m\u00ednimo, o tempo de vig\u00eancia, depende do pr\u00e9vio registro do instrumento na matr\u00edcula, ato que conceder\u00e1 a publicidade necess\u00e1ria para que qualquer adquirente n\u00e3o alegue desconhecimento e se veja obrigado a respeitar o tempo contratado.<\/p>\n\n\n\n
H\u00e1 tamb\u00e9m o direito de prefer\u00eancia, que a princ\u00edpio n\u00e3o exige a averba\u00e7\u00e3o do contrato na matr\u00edcula nem previs\u00e3o contratual, mas que se observados tais requisitos, permite ao inquilino o direito de sequela, ou seja, de depositar o pre\u00e7o e adquirir o im\u00f3vel para si, em iguais condi\u00e7\u00f5es do comprador.<\/p>\n\n\n\n
O exerc\u00edcio desses direitos, concede ao locat\u00e1rio a seguran\u00e7a jur\u00eddica esperada. <\/p>\n\n\n\n
Voltando ao estudo preliminar do im\u00f3vel e dos locadores, em respeito a princ\u00edpios registrais como o da especialidade objetiva e o da especialidade subjetiva, um contrato n\u00e3o ser\u00e1 registrado ou averbado sem que o im\u00f3vel esteja devidamente caracterizado no contrato e que o locador seja um dos propriet\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e3o existe impedimento legal para que o possuidor figure como locador no contrato, mas, por ferir o princ\u00edpio da continuidade, a loca\u00e7\u00e3o ficar\u00e1 restrita \u00e0s partes, sem efeitos a terceiros.<\/p>\n\n\n\n
Quanto a correta caracteriza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e a necessidade de regulariza\u00e7\u00e3o j\u00e1 citada anteriormente, o contrato n\u00e3o pode versar sobre um pr\u00e9dio se a constru\u00e7\u00e3o n\u00e3o est\u00e1 averbada na matr\u00edcula. N\u00e3o s\u00e3o raros os casos em que na matr\u00edcula consta apenas o terreno, impossibilitando o registro do contrato em sentido estrito.<\/p>\n\n\n\n
Por fim, a lei 8.245\/91 (lei e loca\u00e7\u00e3o) trata em se\u00e7\u00f5es distintas as modalidades de loca\u00e7\u00e3o, com regras espec\u00edficas e outras comuns, por\u00e9m, que devem ser observadas para a garantia da seguran\u00e7a jur\u00eddica. A informalidade na elabora\u00e7\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o e a aus\u00eancia de estudo \u00a0pr\u00e9vio, acarretam, frequentemente no problema da judicializa\u00e7\u00e3o, afetando a economia seja do Estado ou das partes envolvidas.<\/p>\n\n\n\n
Publicado em 18 de maio de 2022 Para o empreendedor que visa estabelecer seu neg\u00f3cio em determinado im\u00f3vel, os dois primeiros aspectos que chamam a aten\u00e7\u00e3o s\u00e3o: a estrutura do pr\u00e9dio e sua localiza\u00e7\u00e3o. O primeiro permitir\u00e1 a operacionaliza\u00e7\u00e3o da atividade, j\u00e1 o segundo a atra\u00e7\u00e3o e acesso de seus clientes. Os pr\u00f3ximos passos s\u00e3o a negocia\u00e7\u00e3o do valor correspondente ao aluguel […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":271,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[5],"tags":[],"class_list":["post-270","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-artigos"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/mandinapereira.adv.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/270","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/mandinapereira.adv.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/mandinapereira.adv.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/mandinapereira.adv.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/mandinapereira.adv.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=270"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/mandinapereira.adv.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/270\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":272,"href":"https:\/\/mandinapereira.adv.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/270\/revisions\/272"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/mandinapereira.adv.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/media\/271"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/mandinapereira.adv.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=270"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/mandinapereira.adv.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=270"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/mandinapereira.adv.br\/site\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=270"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
Luis Fabio Mandina Pereira<\/strong>
S\u00f3cio em Mandina Pereira Escrit\u00f3rio de Advocacia<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"