{"id":245,"date":"2021-03-01T11:38:38","date_gmt":"2021-03-01T11:38:38","guid":{"rendered":"https:\/\/mandinapereira.adv.br\/site\/?p=245"},"modified":"2021-04-23T04:39:30","modified_gmt":"2021-04-23T04:39:30","slug":"aluguel-residencial-fixacao-correcao-e-revisao-limites","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mandinapereira.adv.br\/site\/aluguel-residencial-fixacao-correcao-e-revisao-limites\/","title":{"rendered":"ALUGUEL RESIDENCIAL: FIXA\u00c7\u00c3O, CORRE\u00c7\u00c3O E REVIS\u00c3O. LIMITES."},"content":{"rendered":"\n

Considerando a lei como principal fonte de direito e que sua edi\u00e7\u00e3o depende da occasio legis<\/em>, iniciamos esse breve apontamento ressaltando a fun\u00e7\u00e3o social da lei 8.245\/91, que prima facie <\/em>veio regular rela\u00e7\u00f5es de direto privado, por\u00e9m, em um momento que se exigia um vi\u00e9s de interesse p\u00fablico por tratar de mat\u00e9rias como habita\u00e7\u00e3o, exerc\u00edcio da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade e os efeitos econ\u00f4micos produzidos pela rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia na sociedade. <\/p>\n\n\n\n

Isto posto, em que pese a liberdade em contratar, a lei do inquilinato define limites quanto a corre\u00e7\u00e3o e revis\u00e3o dos alugu\u00e9is, deixando livre apenas a fixa\u00e7\u00e3o pelas partes quanto ao valor inicial da contrapresta\u00e7\u00e3o que acaba sendo regulado pelo mercado. (art. 17)<\/p>\n\n\n\n

A corre\u00e7\u00e3o da presta\u00e7\u00e3o sofre temperan\u00e7a pelo par\u00e1grafo \u00fanico do citado artigo que nos remete \u00e0 obriga\u00e7\u00e3o de se observar legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica; aqui j\u00e1 encontramos um limite na liberdade de contratar, lembrando que a fun\u00e7\u00e3o social \u00e9 relevante nas loca\u00e7\u00f5es residenciais.<\/p>\n\n\n\n

O reajuste advindo da corre\u00e7\u00e3o somente pode ser aplicado ap\u00f3s o decurso de 12 meses de loca\u00e7\u00e3o ou de sua \u00faltima modifica\u00e7\u00e3o, tal previs\u00e3o foi definida com o advento da lei 9.069\/95 instituidora do plano real, mais especificamente em seu art. 21, \u00a7 5\u00ba, portanto, qualquer estipula\u00e7\u00e3o de reajuste com periodicidade inferior, ou mesmo disfar\u00e7ada de aluguel progressivo, torna a cl\u00e1usula nula de pleno direito.<\/p>\n\n\n\n

Ainda sobre a quest\u00e3o da corre\u00e7\u00e3o anual, fato relevante surge quando o \u00edndice pr\u00e9-fixado apresenta resultado negativo no m\u00eas de anivers\u00e1rio do contrato. Deveria o aluguel ser reduzido diante de eventual defla\u00e7\u00e3o no per\u00edodo?<\/p>\n\n\n\n

Entendemos que a resposta deve ser positiva, baseada no princ\u00edpio da boa-f\u00e9 objetiva, por\u00e9m, desde que pactuado entre as partes pode-se deixar de aplicar a corre\u00e7\u00e3o amparados pelo art. 18 da lei especial.<\/p>\n\n\n\n

Lembramos que o termo corre\u00e7\u00e3o serve tanto para o aumento como para redu\u00e7\u00e3o, embora na pr\u00e1tica dificilmente encontraremos locadores ou administradoras que respeitem essa regra.<\/p>\n\n\n\n

Note-se, encontrando limites temporais ou no quantum, <\/em>a escolha do \u00edndice pelas partes \u00e9 livre, ainda que o mercado tenha eleito o IGPM\/FGV que vem sendo utilizado costumeiramente.<\/p>\n\n\n\n

Outra figura importante na rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia \u00e9 a revis\u00e3o, entenda-se, n\u00e3o falamos em reajuste e sim revis\u00e3o, que pode soar como sin\u00f4nimo para um leigo, mas guardam suas diferen\u00e7as na aplica\u00e7\u00e3o da lei.<\/p>\n\n\n\n

No caso da revis\u00e3o, de forma diversa da corre\u00e7\u00e3o, n\u00e3o h\u00e1 liga\u00e7\u00e3o com a infla\u00e7\u00e3o e tem lugar quando o objetivo \u00e9 trazer o valor do aluguel \u00e0 realidade do mercado, pois, dependendo de fatores externos no curso do contrato, pode ocorrer a desvaloriza\u00e7\u00e3o ou valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria excessiva.<\/p>\n\n\n\n

Para esses casos foi criado o mecanismo da revis\u00e3o com a finalidade de preservar o equil\u00edbrio contratual.<\/p>\n\n\n\n

A revis\u00e3o est\u00e1 prevista no art. 19 e somente pode ser requerida ap\u00f3s o per\u00edodo de 3 (tr\u00eas) anos, nunca em prazo inferior.<\/p>\n\n\n\n

Veja, o prazo m\u00ednimo de loca\u00e7\u00e3o para que exista o direito de revis\u00e3o \u00e9 36 meses, o que explica a utiliza\u00e7\u00e3o de 30 meses como padr\u00e3o nas loca\u00e7\u00f5es residenciais, al\u00e9m \u00e9 claro de outras quest\u00f5es quando o prazo \u00e9 inferior, mas isso \u00e9 assunto para outro artigo.<\/p>\n\n\n\n

Tanto Locador como Locat\u00e1rio possuem legitimidade para pleitear a revis\u00e3o judicial do valor da loca\u00e7\u00e3o, e de forma diversa da corre\u00e7\u00e3o, aqui o per\u00edodo da lei \u00e9 trienal. Citando li\u00e7\u00e3o de  Sylvio Capanema em aula que nos motivou escrever esse artigo e serviu como fonte principal, a teoria utilizada na a\u00e7\u00e3o como fundamento \u00e9 a \u201crebus sic stantibus\u201d<\/em>, teoria revisionista que mitiga o pacta sunt servanda.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Vale ressaltar que a revis\u00e3o ora mencionada n\u00e3o \u00e9 a do art. 51 da lei de loca\u00e7\u00e3o, aplic\u00e1vel \u00e0s loca\u00e7\u00f5es n\u00e3o residenciais, tratamos no presente texto das loca\u00e7\u00f5es residenciais.<\/p>\n\n\n\n

Assim, retornando ao princ\u00edpio da fun\u00e7\u00e3o social da lei especial, frisamos que as cl\u00e1usulas contratuais que violem os dispositivos e princ\u00edpios da lei s\u00e3o, por for\u00e7a do art. 45, nulas de pleno direito, fundamento para as a\u00e7\u00f5es judiciais.<\/p>\n\n\n\n

Considera\u00e7\u00f5es postas e concluindo esse breve artigo, frisamos a import\u00e2ncia do cuidado e conhecimento jur\u00eddico na elabora\u00e7\u00e3o do contrato para mitigar os riscos futuros.<\/p>\n\n\n\n

Refer\u00eancias Bibliogr\u00e1ficas:<\/p>\n\n\n\n

Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991 – http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/LEIS\/L8245.htm<\/p>\n\n\n\n

Lei 9.069 de 29 de junho de 1995 – http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/LEIS\/L9069.htm<\/p>\n\n\n\n

_________________________________________________________________________<\/p>\n\n\n\n

Publicado em 01 de mar\u00e7o de 2021
Luis Fabio Mandina Pereira<\/strong>
Advogado no Mandina Pereira Escrit\u00f3rio de Advocacia – Diretor da Comiss\u00e3o de Direito Imobili\u00e1rio da 116\u00aa Subse\u00e7\u00e3o OAB\/SP<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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