No in\u00edcio da pandemia ocasionada pelo v\u00edrus SARS-COV-2 (COVID-19), escrevi um artigo sobre os efeitos jur\u00eddicos entre a quarentena e as loca\u00e7\u00f5es residenciais.<\/p>\n\n\n\n
Naquele momento a principal discuss\u00e3o sobre essa modalidade de loca\u00e7\u00e3o referia-se a qual instituto seria aplicado em raz\u00e3o do sinalagma e da bilateralidade do contrato, caso fortuito ou for\u00e7a maior, onerosidade excessiva ou teoria da imprevis\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Os Decretos que sucederam foram afetando economicamente o mercado das loca\u00e7\u00f5es, especialmente para a modalidade residencial a qual me posicionei pela incid\u00eancia do art. 393 do C\u00f3digo Civil entendendo que o advento do COVID figurava-se como for\u00e7a maior e, portanto, excludente de responsabilidade pelos efeitos da mora.<\/p>\n\n\n\n
Passados um ano do in\u00edcio da pandemia o v\u00edrus deixou de ser um fato imprevis\u00edvel e extraordin\u00e1rio para os contratantes, muitas negocia\u00e7\u00f5es foram realizadas, com aditamentos contratuais, outros casos levados ao Judici\u00e1rio com a mat\u00e9ria ainda sub judice.<\/em><\/p>\n\n\n\n Conforme a contamina\u00e7\u00e3o vai atingindo a sociedade os Governos Estaduais e Prefeituras Municipais editam novos Decretos a cada semana.<\/p>\n\n\n\n De forma diversa das loca\u00e7\u00f5es residenciais na qual o uso do im\u00f3vel pelo locat\u00e1rio \u00e9 cont\u00ednuo, nas loca\u00e7\u00f5es comerciais ou n\u00e3o residenciais, esse uso passou a ser proibido por ordem p\u00fablica advinda dos mais variados Decretos.<\/p>\n\n\n\n No presente artigo n\u00e3o busco tratar sobre a possibilidade econ\u00f4mica de pagamento do aluguel, mas sim quanto a real frui\u00e7\u00e3o do direito pessoal de uso pelo Locat\u00e1rio sobre coisa alheia, finalidade prec\u00edpua e da natureza do contrato.<\/p>\n\n\n\n Na li\u00e7\u00e3o de Fl\u00e1vio Tartuce na Obra Teoria Geral dos Contrato e Contratos em Esp\u00e9cie, V. 3, 7\u00aa ed., Editora m\u00e9todo, p.337:<\/p>\n\n\n\n \u201cGenericamente, em sentido ampl\u00edssimo, o contrato de loca\u00e7\u00e3o \u00e9 aquele pelo qual uma das partes, mediante remunera\u00e7\u00e3o (aluguel, sal\u00e1rio civil ou pre\u00e7o), compromete-se a fornecer \u00e0 outra, por certo tempo, o uso de uma coisa n\u00e3o fung\u00edvel, a presta\u00e7\u00e3o de um servi\u00e7o, ou a execu\u00e7\u00e3o de uma obra determinada\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n Para melhor entendimento, usamos a teoria do Di\u00e1logo das Fontes defendida pelo Ilustre Doutrinador Fl\u00e1vio Tartuce, ora citado, observando o art. 595 do C\u00f3digo Civil que conceitua a loca\u00e7\u00e3o de coisas, como a cess\u00e3o por prazo determinado do direito ao uso e gozo de \u201ccoisa n\u00e3o fung\u00edvel\u201d.<\/p>\n\n\n\n Juridicamente o bem im\u00f3vel \u00e9 esp\u00e9cie do g\u00eanero coisa, um bem infung\u00edvel e singular diante de sua individualidade.<\/p>\n\n\n\n Partimos ent\u00e3o para a lei especial n\u00ba 8.245\/91 que em seu art. 22, I e II define a obriga\u00e7\u00e3o do Locador em entregar o im\u00f3vel locado ao Locat\u00e1rio e garantir seu uso pac\u00edfico;<\/u><\/strong> e no art. 23, II a obriga\u00e7\u00e3o do Locat\u00e1rio em servir-se do im\u00f3vel para o uso convencionado e presumido e com o fim a que se destina.<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n S\u00e3o regras da lei especial que servem para a loca\u00e7\u00e3o, um contrato comutativo e sinalagm\u00e1tico, ou seja, bilateral, oneroso e com obriga\u00e7\u00f5es para ambas as partes.<\/p>\n\n\n\n Superada a obriga\u00e7\u00e3o do locador em entregar o im\u00f3vel, chegamos ao ponto principal do estudo, a garantia do uso, e nesse sentido citamos a li\u00e7\u00e3o da Dra. Moira Regina de Toledo Bossolani, ao comentar o art. 22 da lei 8.245\/91 na obra Loca\u00e7\u00e3o Ponto a Ponto, Editora IASP, p. 212:<\/p>\n\n\n\n \u201cMas n\u00e3o basta s\u00f3 a entrega: a lei ainda determina no inciso II do referido artigo que o locador deve garantir durante a loca\u00e7\u00e3o o uso pac\u00edfico do im\u00f3vel. Tal norma est\u00e1 relacionada tanto a atos do pr\u00f3prio locador, que n\u00e3o pode turbar a posse, ficar incomodando o locat\u00e1rio injustificadamente, quanto a de terceiros, visto que este dever\u00e1 empreender esfor\u00e7os para que esta ocupa\u00e7\u00e3o mansa aconte\u00e7a.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n Ocorre que a ordem do poder p\u00fablico imposta por Decreto de Lockdown<\/em> ou que vede a abertura do estabelecimento, atinge diretamente os direitos das partes nas rela\u00e7\u00f5es privadas, impedindo que o Locador possa garantir ao locat\u00e1rio seu direito ao uso.<\/p>\n\n\n\n Desta forma, conforme j\u00e1 mencionado, fica prejudicada a finalidade do contrato de loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o residencial, pois no citado inciso II do art. 23, a lei \u00e9 clara com o termo \u201cfim a que se destina\u201d.<\/p>\n\n\n\n A manuten\u00e7\u00e3o do endere\u00e7o f\u00edsico ou a guarda dos bens m\u00f3veis n\u00e3o significa exerc\u00edcio interno da atividade comercial. Trata-se de posse direta, por\u00e9m, sem direito ao uso.<\/p>\n\n\n\n Assim surge a quest\u00e3o de interpreta\u00e7\u00e3o sobre a contrapresta\u00e7\u00e3o do aluguel, se \u00e9 devida pelo exerc\u00edcio da posse ou pela concess\u00e3o e garantia do uso. <\/p>\n\n\n\n O fim a que se destina o im\u00f3vel locado, mencionado na lei especial, deve ser interpretado como exerc\u00edcio pleno da atividade.<\/p>\n\n\n\n Ressalvadas opini\u00f5es contr\u00e1rias, n\u00e3o existindo o uso por for\u00e7a alheia \u00e0 vontade das partes, a contrapresta\u00e7\u00e3o pelo per\u00edodo equivalente deixa de ser exigida, sob pena de enriquecimento de uma parte em detrimento da outra.<\/p>\n\n\n\n Ressalte-se que n\u00e3o estamos falando de inadimplemento e sim de suspens\u00e3o dos efeitos do contrato.<\/p>\n\n\n\n Lembramos que obras urgentes determinadas pelo poder p\u00fablico autorizam o desfazimento da loca\u00e7\u00e3o sem \u00f4nus ao Locador, conforme art. 9\u00ba, IV da lei de Loca\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n Entendemos a impossibilidade de uso como uma esp\u00e9cie de interdi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, seja parcial ou total, para o fim destinado. Nas rela\u00e7\u00f5es locat\u00edcias pode ser aplicada por analogia a teoria do \u201cFato do Pr\u00edncipe\u201d.<\/p>\n\n\n\n Fato do Pr\u00edncipe, uma a\u00e7\u00e3o Estatal de ordem legal com for\u00e7a de inger\u00eancia a produzir efeitos nos particulares, por\u00e9m, sua aplica\u00e7\u00e3o em regra ocorre nas rela\u00e7\u00f5es entre particulares e administra\u00e7\u00e3o p\u00fablica, embora j\u00e1 exista reconhecimento da teoria na esfera trabalhista.<\/p>\n\n\n\n O que defendo como presente artigo \u00e9 a aplica\u00e7\u00e3o por analogia deste instituto, suspendendo parcialmente ou totalmente os efeitos dos contratos e as obriga\u00e7\u00f5es nele estabelecidas tais como garantia do uso e pagamento do aluguel pelo per\u00edodo correspondente, sem qualquer \u00f4nus \u00e0s partes.<\/p>\n\n\n\n \u00c9 importante real\u00e7ar que havendo parcialmente o uso do im\u00f3vel seria o caso de redu\u00e7\u00e3o do locativo, mas me atenho a medida de Lockdown <\/em>com veda\u00e7\u00e3o total.<\/p>\n\n\n\n Obriga\u00e7\u00f5es acess\u00f3rias como despesas ordin\u00e1rias de condom\u00ednio e impostos n\u00e3o englobam essa prote\u00e7\u00e3o, pois n\u00e3o possuem rela\u00e7\u00e3o com o uso do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n Enquanto n\u00e3o houver estabiliza\u00e7\u00e3o dos efeitos da pandemia e continuarem a ser editados novos Decretos e Leis que afetem as rela\u00e7\u00f5es privadas, a mat\u00e9ria continuar\u00e1 a gerar debates no \u00e2mbito jur\u00eddico.<\/p>\n\n\n\n Desta forma, mostra-se imperioso que os novos contratos de loca\u00e7\u00e3o contenham cl\u00e1usulas que regulem a quest\u00e3o da determina\u00e7\u00e3o p\u00fablica, al\u00e9m daquelas j\u00e1 previstas na lei, assim como a exata e bem definida atividade fim do Locat\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n Mais que a permiss\u00e3o legal para o neg\u00f3cio jur\u00eddico processual criada com o advento do C\u00f3digo de Processo Civil, todos contratos precisam conter regras de car\u00e1ter transit\u00f3rio, em que pese a impossibilidade de prever o futuro.<\/p>\n\n\n\n Deixo para um futuro estudo a responsabilidade civil do Estado por ato l\u00edcito e se as excludentes de responsabilidade podem ser arguidas em sua defesa. <\/p>\n\n\n\n Refer\u00eancias:<\/p>\n\n\n\n Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991 – http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/LEIS\/L8245.htm<\/p>\n\n\n\n