Vivemos um momento in\u00e9dito para a atual gera\u00e7\u00e3o de brasileiros e que gera impacto na sa\u00fade mundial e na ordem econ\u00f4mica.<\/p>\n\n\n\n
Desde que o termo “Pandemia”, epidemia amplamente disseminada, passou a ser divulgado nas diversas m\u00eddias, come\u00e7aram a surgir quest\u00f5es como quais as consequ\u00eancias poderia ocasionar nas mais variadas \u00e1reas.<\/p>\n\n\n\n
Ap\u00f3s atingir outros continentes, aos poucos a epidemia foi atingindo o Brasil e cidades com um n\u00famero populacional significativo, ocasionando na decreta\u00e7\u00e3o do estado de calamidade p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n
Antes da decreta\u00e7\u00e3o do estado de calamidade, o Governo Federal editou a lei 13.979 de 06 de fevereiro de 2020 que disp\u00f5e sobre as medidas a serem tomadas para o enfrentamento da emerg\u00eancia na sa\u00fade p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n
No artigo terceiro da citada lei federal h\u00e1 permiss\u00e3o aos Estados e Munic\u00edpios para praticarem atos com a finalidade de salvaguardar a ordem e a sa\u00fade p\u00fablica, vejamos:<\/p>\n\n\n\n
Art. 3\u00ba Para enfrentamento da emerg\u00eancia de sa\u00fade p\u00fablica de import\u00e2ncia internacional decorrente do coronav\u00edrus, as autoridades poder\u00e3o adotar, no \u00e2mbito de suas compet\u00eancias, dentre outras, as seguintes medidas: <\/em>(Reda\u00e7\u00e3o dada pela Medida Provis\u00f3ria n\u00ba 926, de 2020)<\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n I – isolamento;<\/em><\/p>\n\n\n\n II – quarentena;<\/em><\/p>\n\n\n\n III – determina\u00e7\u00e3o de realiza\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria de:<\/em><\/p>\n\n\n\n a) exames m\u00e9dicos;<\/em><\/p>\n\n\n\n b) testes laboratoriais;<\/em><\/p>\n\n\n\n c) coleta de amostras cl\u00ednicas;<\/em><\/p>\n\n\n\n d) vacina\u00e7\u00e3o e outras medidas profil\u00e1ticas; ou<\/em><\/p>\n\n\n\n e) tratamentos m\u00e9dicos espec\u00edficos;<\/em><\/p>\n\n\n\n IV – estudo ou investiga\u00e7\u00e3o epidemiol\u00f3gica;<\/em><\/p>\n\n\n\n V – exuma\u00e7\u00e3o, necropsia, crema\u00e7\u00e3o e manejo de cad\u00e1ver;<\/em><\/p>\n\n\n\n VI \u2013 revogado.<\/em><\/p>\n\n\n\n VI – restri\u00e7\u00e3o excepcional e tempor\u00e1ria, conforme recomenda\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica e fundamentada da Ag\u00eancia Nacional de Vigil\u00e2ncia Sanit\u00e1ria, por rodovias, portos ou aeroportos de: <\/em>(Reda\u00e7\u00e3o dada pela Medida Provis\u00f3ria n\u00ba 926, de 2020)<\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n a) entrada e sa\u00edda do Pa\u00eds; e <\/em>(Inclu\u00eddo pela Medida Provis\u00f3ria n\u00ba 926, de 2020)<\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n b) locomo\u00e7\u00e3o interestadual e intermunicipal; <\/em>(Inclu\u00eddo pela Medida Provis\u00f3ria n\u00ba 926, de 2020)<\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n VII – requisi\u00e7\u00e3o de bens e servi\u00e7os de pessoas naturais e jur\u00eddicas, hip\u00f3tese em que ser\u00e1 garantido o pagamento posterior de indeniza\u00e7\u00e3o justa; e<\/em><\/p>\n\n\n\n VIII – autoriza\u00e7\u00e3o excepcional e tempor\u00e1ria para a importa\u00e7\u00e3o de produtos sujeitos \u00e0 vigil\u00e2ncia sanit\u00e1ria sem registro na Anvisa, desde que:<\/em><\/p>\n\n\n\n a) registrados por autoridade sanit\u00e1ria estrangeira; e<\/em><\/p>\n\n\n\n b) previstos em ato do Minist\u00e9rio da Sa\u00fade.<\/em><\/p>\n\n\n\n Para fins do tema proposto a este estudo, destaca-se o inciso II, “quarentena”, pelo qual possibilitou a suspens\u00e3o de atividades comerciais, de presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os e a circula\u00e7\u00e3o de pessoas nos Estados e Munic\u00edpios.<\/p>\n\n\n\n Apenas para exemplificar, seguindo o permissivo da lei federal, no Estado e Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo foram editados respectivamente os Decretos 64.881\/2020 e 59.298\/2020.<\/p>\n\n\n\n Com a recomenda\u00e7\u00e3o de n\u00e3o circula\u00e7\u00e3o, de fechamento de parte do com\u00e9rcio e da suspens\u00e3o da grande parte dos servi\u00e7os, um grande problema surgiu nas rela\u00e7\u00f5es locat\u00edcias residenciais e n\u00e3o residenciais. Como ficaria o cumprimento da obriga\u00e7\u00e3o de pagamento do aluguel? Como ficariam os Locadores sem receber a renda proveniente do contrato?<\/p>\n\n\n\n O cen\u00e1rio que vivenciamos e que provavelmente tende a se prolongar \u00e9 de inquilinos inadimplentes, n\u00e3o por vontade pr\u00f3pria, mas por impossibilidade de pagamento.<\/p>\n\n\n\n As loca\u00e7\u00f5es n\u00e3o residenciais dependem da atividade empresarial rent\u00e1vel para que o aluguel seja pago, j\u00e1 as loca\u00e7\u00f5es residenciais dependem da remunera\u00e7\u00e3o do locat\u00e1rio, seja empres\u00e1rio, empregado ou aut\u00f4nomo.<\/p>\n\n\n\n Esse quadro que afeta o contrato ser\u00e1 objeto de teses pelos mais renomados civilistas e especialistas do direito imobili\u00e1rio, as quais aguardamos, aqui buscamos apenas fomentar o estudo e analisar os princ\u00edpios contratuais aplic\u00e1veis pelo momento singular.<\/p>\n\n\n\n Na lei de loca\u00e7\u00e3o n\u00ba 8245\/91 temos dois dispositivos que tratam da revis\u00e3o contratual e permitem a revis\u00e3o judicial nos contratos com prazo superior a 3 (tr\u00eas) anos para adequa\u00e7\u00e3o ao pre\u00e7o do mercado, e no meu entender, analogicamente \u00e0 situa\u00e7\u00e3o de calamidade p\u00fablica:<\/p>\n\n\n\n Art. 18. \u00c9 l\u00edcito \u00e0s partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cl\u00e1usula de reajuste.<\/em><\/p>\n\n\n\n Art. 19. N\u00e3o havendo acordo, o locador ou locat\u00e1rio, ap\u00f3s tr\u00eas anos de vig\u00eancia do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poder\u00e3o pedir revis\u00e3o judicial do aluguel, a fim de ajust\u00e1-lo ao pre\u00e7o de mercado.<\/em><\/p>\n\n\n\n \u00c9 importante atentar para o fato de que estamos falando de revis\u00e3o e n\u00e3o de reajuste ou corre\u00e7\u00e3o. Tamb\u00e9m n\u00e3o \u00e9 o caso de renova\u00e7\u00e3o das loca\u00e7\u00f5es n\u00e3o residenciais que encontram previs\u00e3o no art. 51 da lei especial. Trata-se de regra geral aplic\u00e1vel aos contratos de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Al\u00e9m da lei especial, por ser o contrato de loca\u00e7\u00e3o uma rela\u00e7\u00e3o obrigacional, aplica-se naquilo que for omissa as normas do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n