A grande extens\u00e3o do nosso litoral revela a quantidade de im\u00f3veis em terreno de marinha e que est\u00e3o em \u00e1rea sob o regime de Aforamento \/ Enfiteuse.<\/p>\n\n\n\n
A Uni\u00e3o possui em todo territ\u00f3rio mais de 750 mil im\u00f3veis e demonstra interesse na aliena\u00e7\u00e3o desse patrim\u00f4nio.<\/p>\n\n\n\n
A quest\u00e3o que motiva o presente artigo \u00e9 o crescente n\u00famero de empreendimentos imobili\u00e1rios na orla do litoral e, tamb\u00e9m, o neg\u00f3cio imobili\u00e1rio de venda e compra do im\u00f3vel para veraneio, muitos de dom\u00ednio p\u00fablico em \u00e1rea de marinha.<\/p>\n\n\n\n
Na grande maioria dos casos o ocupante desconhece a natureza da rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica que exerce sobre o im\u00f3vel, e o mercado imobili\u00e1rio segue com as negocia\u00e7\u00f5es ainda que de forma irregular.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 intr\u00ednseco ao brasileiro a busca pela seguran\u00e7a em exercer a propriedade sobre um im\u00f3vel. \u00c9 como se a propriedade trouxesse uma prote\u00e7\u00e3o \u00e0 fam\u00edlia que o habita e suposta garantia trazida pela imobiliza\u00e7\u00e3o do capital.<\/p>\n\n\n\n
Com o advento do C\u00f3digo Civil de 2002 a constitui\u00e7\u00e3o de novas Enfiteuses foi vedada nas rela\u00e7\u00f5es de direito privado, por\u00e9m, o par\u00e1grafo segundo do art. 2038 manteve o instituto sobre os terrenos de marinha e acrescidos que s\u00e3o regulados por lei especial.<\/p>\n\n\n\n
Ainda que definidos pelo art. 20 da Constitui\u00e7\u00e3o Federal de 1988, o estudo da mat\u00e9ria inclui tamb\u00e9m legisla\u00e7\u00f5es especiais, algumas no per\u00edodo do Imp\u00e9rio e que ao longo do tempo foram editadas com a finalidade de regular e distinguir os bens privados dos bens p\u00fablicos. No decorrer do presente artigo \u00e9 poss\u00edvel entender a ordem aqui estabelecida.<\/p>\n\n\n\n
Os terrenos de marinha e seus acrescidos como bens im\u00f3veis da Uni\u00e3o tiveram como primeira legisla\u00e7\u00e3o que os define e conceitua, o Decreto Lei n\u00ba 9.720\/46 que assim disp\u00f4s:<\/p>\n\n\n\n
Art. 1\u00ba Incluem-se entre os bens im\u00f3veis da Uni\u00e3o:<\/em><\/p>\n\n\n\n a) os terrenos de marinha e seus acr\u00e9scidos ;<\/em><\/p>\n\n\n\n Art. 2\u00ba S\u00e3o terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta e tr\u00eas) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posi\u00e7\u00e3o da linha do preamar-m\u00e9dio de 1831:<\/em><\/p>\n\n\n\n a) os situados no continente, na costa mar\u00edtima e nas margens dos rios e lagoas, at\u00e9 onde se fa\u00e7a sentir a influ\u00eancia das mar\u00e9s;<\/em><\/p>\n\n\n\n b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se fa\u00e7a sentir a influ\u00eancia das mar\u00e9s.<\/em><\/p>\n\n\n\n Par\u00e1grafo \u00fanico. Para os efeitos d\u00easte artigo a influ\u00eancia das mar\u00e9s \u00e9 caracterizada pela oscila\u00e7\u00e3o peri\u00f3dica de 5 (cinco) cent\u00edmetros pelo menos, do n\u00edvel das \u00e1guas, que ocorra em qualquer \u00e9poca do ano.<\/em><\/p>\n\n\n\n Note-se pela reda\u00e7\u00e3o do artigo segundo que a medida para apura\u00e7\u00e3o dos bens considerados de marinha \u00e9 o preamar-m\u00e9dio do ano de 1831 constando ainda a influ\u00eancia das mar\u00e9s como limites.<\/p>\n\n\n\n Com o descobrimento do Brasil todas as terras passaram ao dom\u00ednio da Coroa Portuguesa. Inicialmente a ocupa\u00e7\u00e3o dessas terras foram transmitidas pelas Capitanias Heredit\u00e1rias por meio das Sesmarias que antecede o regime da Enfiteuse, exigindo a demarca\u00e7\u00e3o territorial e o uso produtivo da terra.<\/p>\n\n\n\n Ap\u00f3s a declara\u00e7\u00e3o da independ\u00eancia, o Governo passa a estabelecer crit\u00e9rios para distinguir a terra p\u00fablica da terra particular e cria em 1850 o \u00f3rg\u00e3o que passaria a ser respons\u00e1vel por este servi\u00e7o, denominado SPU (Secretaria de Patrim\u00f4nio da Uni\u00e3o)<\/p>\n\n\n\n A denominada \u201cLei das Terras\u201d n\u00ba 601\/1850 e o Decreto 1318\/1854 facilitaram o reconhecimento das \u00e1reas privadas. A primeira autorizou a transmiss\u00e3o onerosa da terra enquanto o Decreto regulamentou a quest\u00e3o de demarca\u00e7\u00e3o para extremar as terras de dom\u00ednio p\u00fablico com as de dom\u00ednio privado.<\/p>\n\n\n\n O Decreto de 1854 instituiu a obriga\u00e7\u00e3o dos possuidores em proceder o registro p\u00fablico dos im\u00f3veis que exercessem a propriedade ou posse de forma regular, vejamos:<\/p>\n\n\n\n Art. 91. Todos os possuidores de terras, qualquer que seja o titulo de sua propriedade, ou possess\u00e3o, s\u00e3o obrigados a fazer registrar as terras, que possuirem, dentro dos prazos marcados pelo presente Regulamento, os quaes se come\u00e7ar\u00e3o a contar, na C\u00f4rte, e Provincia do Rio de Janeiro, da data fixada pelo Ministro e Secretario d’Estado dos Negocios do Imperio, e nas Provincias, da fixada pelo respectivo Presidente. <\/em><\/p>\n\n\n\n Tamb\u00e9m no mesmo ano foi promulgado o Decreto 1.834 que delegava ao Vig\u00e1rio o direito de receber as declara\u00e7\u00f5es de registro das terras p\u00fablicas.<\/p>\n\n\n\n Note-se que as leis e decretos n\u00e3o tratavam do registro imobili\u00e1rio ou regulariza\u00e7\u00e3o das terras p\u00fablicas, tinham a finalidade prec\u00edpua de produ\u00e7\u00e3o, assentamento e arrecada\u00e7\u00e3o de impostos. A identifica\u00e7\u00e3o da terra particular ganhava maior aten\u00e7\u00e3o legislativa.<\/p>\n\n\n\n O citado Decreto Lei 9760\/46 que disp\u00f4s sobre os bens im\u00f3veis da Uni\u00e3o, foi omisso quanto a sua inscri\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, por\u00e9m, atualizou o procedimento para demarca\u00e7\u00e3o e regulariza\u00e7\u00e3o da ocupa\u00e7\u00e3o e serviu como marco inicial para maior aten\u00e7\u00e3o legislativa sobre a regulamenta\u00e7\u00e3o e a aliena\u00e7\u00e3o do dom\u00ednio \u00fatil sobre terras p\u00fablicas.<\/p>\n\n\n\n Dependendo da natureza da ocupa\u00e7\u00e3o, seja posse ou deten\u00e7\u00e3o, h\u00e1 diferentes consequ\u00eancias como em casos de retomada pela Uni\u00e3o, eventual indeniza\u00e7\u00e3o, incid\u00eancia de taxas, foro, laud\u00eamios e demais implica\u00e7\u00f5es que ser\u00e3o objeto de um trabalho mais aprofundado.<\/p>\n\n\n\n Os neg\u00f3cios imobili\u00e1rios que importem na transmiss\u00e3o do dom\u00ednio \u00fatil ou do direito de ocupa\u00e7\u00e3o sobre esses im\u00f3veis dependem de autoriza\u00e7\u00e3o da SPU e devem ser realizados por escritura p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n \u00c9 nesse ponto que chamamos a aten\u00e7\u00e3o para o fato de que a autoriza\u00e7\u00e3o da ocupa\u00e7\u00e3o ou mesmo o registro imobili\u00e1rio do aforamento n\u00e3o transferem a propriedade plena do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n Seja para moradia, veraneio ou empreendimento, \u00e9 importante lembrarmos que o im\u00f3vel da Uni\u00e3o em \u00e1rea de marinha \u00e9 pass\u00edvel de aliena\u00e7\u00e3o quando n\u00e3o utilizado para fins p\u00fablicos ou n\u00e3o inclu\u00eddos nas demais exce\u00e7\u00f5es legais.<\/p>\n\n\n\n Para que a transmiss\u00e3o da propriedade plena ocorra \u00e9 necess\u00e1rio que o im\u00f3vel em \u00e1rea de marinha e sujeito ao regime enfiteutico passe pelo aforamento, ou seja, o titular exer\u00e7a inicialmente a regulariza\u00e7\u00e3o do dom\u00ednio \u00fatil.<\/p>\n\n\n\n Nos casos de im\u00f3veis sem registro, o art. 195 B da lei 6015\/73 deu \u00e0 Uni\u00e3o a legitimidade para requerer perante o Registrador a abertura de matr\u00edcula de im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n Aqui cabe ressaltar que o direito de propriedade do im\u00f3vel p\u00fablico n\u00e3o depende do registro imobili\u00e1rio, cabendo \u00e0 Uni\u00e3o proceder com o pedido caso tenha interesse em distinguir a terra. <\/p>\n\n\n\n A regulariza\u00e7\u00e3o do aforamento se processa a requerimento do ocupante perante a SPU, prosseguindo com registro da enfiteuse, e assim transferindo efetivamente o dom\u00ednio \u00fatil sobre o im\u00f3vel, correspondendo-lhe o equivalente a 83% (oitenta e tr\u00eas por cento) sobre o valor da terra. <\/p>\n\n\n\n O dom\u00ednio \u00fatil sobre o im\u00f3vel \u00e9 registrado no f\u00f3lio real por for\u00e7a do art. 167, item 10 da lei 6.015\/73, passando o foreiro a exercer um direito real sobre coisa alheia.<\/p>\n\n\n\n Ap\u00f3s o registro tabular do dom\u00ednio \u00fatil o direito real entra na esfera da disponibilidade, exigindo-se nesse caso o assentimento do senhorio (Uni\u00e3o) que se d\u00e1 mediante o pagamento do laud\u00eamio.<\/p>\n\n\n\n O registro n\u00e3o s\u00f3 permite a aliena\u00e7\u00e3o como tamb\u00e9m gera ao foreiro o direito \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade plena que coloca fim nas contrapresta\u00e7\u00f5es da Enfiteuse. Essa aquisi\u00e7\u00e3o se d\u00e1 pela remi\u00e7\u00e3o que \u00e9 processada perante a SPU e com autoriza\u00e7\u00e3o do Presidente da Rep\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n No entanto, \u00e9 necess\u00e1rio pr\u00e9via declara\u00e7\u00e3o de que sobre o im\u00f3vel n\u00e3o exista motivos para manuten\u00e7\u00e3o do regime de enfiteuse, conforme determina o art. 103, II do decreto Lei 9760\/46.<\/p>\n\n\n\n No Estado de S\u00e3o Paulo essa autoriza\u00e7\u00e3o foi concedida pela portaria 7.687 publicada em 01 de agosto de 2018, facilitando a desafeta\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis em terreno de marinha.<\/p>\n\n\n\n Por fim, em que pese a seguran\u00e7a, publicidade e autenticidade fornecida pelo Registro de Im\u00f3veis, a presun\u00e7\u00e3o da veracidade sobre ser o im\u00f3vel p\u00fablico ou privado \u00e9 relativa, exigindo sempre uma an\u00e1lise detalhada sobre a documenta\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria <\/p>\n\n\n\n Encerramos esse breve estudo ressaltando a import\u00e2ncia do instituto da Enfiteuse, em especial sobre os bens em \u00e1rea de marinha, compreendidos em uma faixa do litoral brasileiro e que geram consider\u00e1vel interesse do mercado imobili\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n Luis F\u00e1bio Mandina Pereira \u2013 Advogado, atualmente Diretor da Comiss\u00e3o de Direito Imobili\u00e1rio da 116\u00aa Subse\u00e7\u00e3o da OAB S\u00e3o Paulo \u2013 Jabaquara\/Sa\u00fade.<\/p>\n\n\n\n Fontes de Pesquisa:<\/p>\n\n\n\n Loureiro, Luiz Guilherme. Registros p\u00fablicos: teoria e pr\u00e1tica \u2013 10. Ed. rev. e ampl. \u2013 Salvador: Editora Juspodivm, 2019.<\/p>\n\n\n\n http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/LEIS\/L9636.htm<\/a><\/p>\n\n\n\n http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/Decreto-Lei\/1965-1988\/Del2398.htm#art5i<\/a><\/p>\n\n\n\n http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/leis\/L6015compilada.htm<\/a><\/p>\n\n\n\n http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/decreto\/Historicos\/DIM\/DIM1318.htm<\/a><\/p>\n\n\n\n http:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/LEIS\/L0601-1850.htm<\/a><\/p>\n\n\n\n