Considerando a lei como principal fonte de direito e que sua edição depende da occasio legis, iniciamos esse breve apontamento ressaltando a função social da lei 8.245/91, que prima facie veio regular relações de direto privado, porém, em um momento que se exigia um viés de interesse público por tratar de matérias como habitação, exercício da função social da propriedade e os efeitos econômicos produzidos pela relação locatícia na sociedade.
Isto posto, em que pese a liberdade em contratar, a lei do inquilinato define limites quanto a correção e revisão dos aluguéis, deixando livre apenas a fixação pelas partes quanto ao valor inicial da contraprestação que acaba sendo regulado pelo mercado. (art. 17)
A correção da prestação sofre temperança pelo parágrafo único do citado artigo que nos remete à obrigação de se observar legislação específica; aqui já encontramos um limite na liberdade de contratar, lembrando que a função social é relevante nas locações residenciais.
O reajuste advindo da correção somente pode ser aplicado após o decurso de 12 meses de locação ou de sua última modificação, tal previsão foi definida com o advento da lei 9.069/95 instituidora do plano real, mais especificamente em seu art. 21, § 5º, portanto, qualquer estipulação de reajuste com periodicidade inferior, ou mesmo disfarçada de aluguel progressivo, torna a cláusula nula de pleno direito.
Ainda sobre a questão da correção anual, fato relevante surge quando o índice pré-fixado apresenta resultado negativo no mês de aniversário do contrato. Deveria o aluguel ser reduzido diante de eventual deflação no período?
Entendemos que a resposta deve ser positiva, baseada no princípio da boa-fé objetiva, porém, desde que pactuado entre as partes pode-se deixar de aplicar a correção amparados pelo art. 18 da lei especial.
Lembramos que o termo correção serve tanto para o aumento como para redução, embora na prática dificilmente encontraremos locadores ou administradoras que respeitem essa regra.
Note-se, encontrando limites temporais ou no quantum, a escolha do índice pelas partes é livre, ainda que o mercado tenha eleito o IGPM/FGV que vem sendo utilizado costumeiramente.
Outra figura importante na relação locatícia é a revisão, entenda-se, não falamos em reajuste e sim revisão, que pode soar como sinônimo para um leigo, mas guardam suas diferenças na aplicação da lei.
No caso da revisão, de forma diversa da correção, não há ligação com a inflação e tem lugar quando o objetivo é trazer o valor do aluguel à realidade do mercado, pois, dependendo de fatores externos no curso do contrato, pode ocorrer a desvalorização ou valorização imobiliária excessiva.
Para esses casos foi criado o mecanismo da revisão com a finalidade de preservar o equilíbrio contratual.
A revisão está prevista no art. 19 e somente pode ser requerida após o período de 3 (três) anos, nunca em prazo inferior.
Veja, o prazo mínimo de locação para que exista o direito de revisão é 36 meses, o que explica a utilização de 30 meses como padrão nas locações residenciais, além é claro de outras questões quando o prazo é inferior, mas isso é assunto para outro artigo.
Tanto Locador como Locatário possuem legitimidade para pleitear a revisão judicial do valor da locação, e de forma diversa da correção, aqui o período da lei é trienal. Citando lição de Sylvio Capanema em aula que nos motivou escrever esse artigo e serviu como fonte principal, a teoria utilizada na ação como fundamento é a “rebus sic stantibus”, teoria revisionista que mitiga o pacta sunt servanda.
Vale ressaltar que a revisão ora mencionada não é a do art. 51 da lei de locação, aplicável às locações não residenciais, tratamos no presente texto das locações residenciais.
Assim, retornando ao princípio da função social da lei especial, frisamos que as cláusulas contratuais que violem os dispositivos e princípios da lei são, por força do art. 45, nulas de pleno direito, fundamento para as ações judiciais.
Considerações postas e concluindo esse breve artigo, frisamos a importância do cuidado e conhecimento jurídico na elaboração do contrato para mitigar os riscos futuros.
Referências Bibliográficas:
Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991 – http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8245.htm
Lei 9.069 de 29 de junho de 1995 – http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L9069.htm
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Publicado em 01 de março de 2021
Luis Fabio Mandina Pereira
Advogado no Mandina Pereira Escritório de Advocacia – Diretor da Comissão de Direito Imobiliário da 116ª Subseção OAB/SP
