Locador possuidor x Locador proprietário – Efeitos obrigacionais
No texto anterior abordamos a legitimidade da figura do locador nos contratos de locação, ou seja, quem teria legitimidade para alugar um imóvel. Explicamos que diante da natureza obrigacional, a lei não exige a propriedade como condição do negócio jurídico locação.
Superada essa etapa, vamos agora tratar dos efeitos gerados para as partes no contrato com cada espécie de locador, especialmente ao locatário.
O objeto da locação imobiliária, como o próprio nome diz, sempre será um imóvel. Em regra, sobre esse imóvel se estabelece uma propriedade, assim considerada como direito real previsto no art.1225, I do Código Civil. Como é cediço, o direito real de propriedade se adquire com o registro do título no cartório de registro de imóveis competente. (art. 1227 CC)
A propriedade plena sobre o imóvel garante ao seu dono o direito de usar, fruir, dispor e de reaver o bem. Direitos esses passíveis de transmissões gratuitas ou onerosas, definitivas ou temporárias.
Assim, o uso e a fruição do bem como direitos inerentes à propriedade podem ser exercidos pelo possuidor, conforme art. 1196 do diploma civil:
Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
Ao possuidor de boa-fé a lei garante o direito aos frutos percebidos, como é o caso dos aluguéis, considerados frutos civis.
Isto posto, permitindo-se ao possuidor não proprietário a disponibilização do bem para locação, é importante abordar os direitos previstos na lei especial de locação ( 8.245/91), pelos quais será possível identificar os efeitos contratuais gerados a partir da figura do locador.
Destacamos como primeiro ponto a ser comentado, o dever do locador em garantir ao locatário, durante o tempo de locação, o uso pacífico do imóvel (art. 22, II).
No caso do proprietário, o direito de uso e gozo são da natureza da relação exercida com o imóvel; já com a figura do possuidor, frisamos que nem sempre a posse pode ser legitima ou considerada de boa-fé, por vezes pode se constituir de precariedade, fatos que permitem a transmudação com uma simples notificação.
Não sendo o proprietário uma parte no contrato, não lhe é exigido respeitar aquilo que o locador possuidor convencionou com o locatário, atingido diretamente o uso do bem e fulminando as obrigações pessoais postas pelas partes. Nesse caso, o locador não conseguirá garantir ao locatário o uso pacífico do bem.
Outro efeito contratual está na preferência do locatário em adquirir a propriedade do imóvel em caso de alienação onerosa no curso do contrato. (art. 27)
A disposição do bem como direito inerente à propriedade, transmite o direito de usar, fruir e, também, reaver o bem daquele que injustamente o detenha.
Nos casos em que o locador apenas exerça a posse sobre o bem, não sendo o proprietário, o locatário não estará protegido de eventual alienação do imóvel a terceiros, podendo ter a surpresa de receber a notificação para desocupação em 90 (noventa) dias por aquele que tiver adquirido o bem.
Ressaltamos para maior compreensão que a locação é uma relação obrigacional de direito pessoal, não vincula o proprietário que não participa do negócio, ou seja, não sendo parte do contrato, não precisará garantir o direito de preferência.
No entanto, ocorrendo a junção da figura do locador com a do proprietário, a lei prevê a obrigação de se garantir ao locatário o direito de preferência, sob pena de indenização ou até mesmo da adjudicação do bem para si, desde que o contrato esteja averbado à margem da matrícula do imóvel e o preço seja depositado no prazo legal.
Aqui destacamos que os efeitos dependem da averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, ato que somente será possível na combinação locador proprietário ou que ao menos seja coproprietário do bem.
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far- se – á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
A alienação do imóvel nos remete a mais um efeito, o da vigência contratual, ou seja, a garantia do locatário de que o tempo do contrato será respeitado ainda que não exerça o direito de preferência. (art. 8º)
Muitas vezes o locatário promove reformas, adequações no imóvel que demandam investimento financeiro, sempre na esperança de que exercerá a fruição do imóvel pelo período previsto em contrato. Ocorre que, conforme citamos anteriormente ao tratar da preferência na aquisição, o contrato não registrado na matrícula e sem a cláusula de vigência, permitirá a reivindicação da desocupação do imóvel.
Salvo nos casos esporádicos em que a ciência inequívoca da locação supera o disposto em lei, a garantia de cumprimento do contrato somente será exercida caso o locador seja o proprietário, permitindo o devido ingresso do contrato na matrícula e gerando a eficácia erga omnes.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
O direito à renovação do contrato não residencial, a princípio pode ser exercido contra o locador possuidor que não detém a propriedade do imóvel, porém, é preciso relembrar que o proprietário não estará vinculado aos termos do contrato, o que pode tornar o direito ineficaz. (art. 51)
A lei garante ao locatário com contrato escrito com prazo mínimo de 5 (cinco) anos ou a soma de contratos que atinjam referido prazo e, que explore o mesmo ramo de atividade no mínimo por 3(três) anos, o direito à renovação por igual período.
Voltamos para a questão dos investimentos em reformas ou até pagamento de luvas, expectativas normais quanto ao cumprimento do contrato e agora também quanto a sua renovação.
Não há como exercer o direito de renovação do contrato caso o proprietário, que não contratou, reivindique o imóvel. No plano da eficácia o direito restará prejudicado.
O contrato pode existir, ser válido, porém, gerar eficácia apenas entre as partes. Trata-se de uma expectativa de direito futuro que não se cumprirá.
Ao locatário restará apenas o direito a eventual indenização contra o locador possuidor, não se estendendo as obrigações e os efeitos contratuais a terceiros estranhos ao negócio.
Demonstramos aqui, de forma sucinta, a importância do estudo da locação imobiliária não só quanto a capacidade, ao objeto e a forma de constituição, mas principalmente dos efeitos desejados pelas partes.
A manifestação da vontade deve ser livre e consciente, o que reforça a obrigação daquele que redige o contrato em observar, orientar e reproduzi-la de forma a gerar eficácia.
No próximo e último texto desta trilogia sobre a figura do locador, trataremos das cautelas na redação contratual.
Luis Fábio Mandina Pereira.
Advogado especialista em Direito Imobiliário com Ênfase em Direito Notarial e Registral.
