Para o empreendedor que visa estabelecer seu negócio em determinado imóvel, os dois primeiros aspectos que chamam a atenção são: a estrutura do prédio e sua localização. O primeiro permitirá a operacionalização da atividade, já o segundo a atração e acesso de seus clientes.
Os próximos passos são a negociação do valor correspondente ao aluguel e a aprovação da ficha ou de seus documentos perante a imobiliária.
Realmente, para determinadas atividades a escolha do “ponto” comercial é de extrema importância, pois, é nele que o empresário constituirá ou ampliará o potencial de seu negócio, do produto ou serviço.
O que o futuro locatário não sabe e muitas vezes não se atenta, é que além da aprovação da sua ficha, o prévio estudo sobre a documentação do imóvel e do Locador possui extrema importância como prevenção de problemas futuros. Da mesma forma, a elaboração do contrato, contendo cláusulas específicas, garantirá maior segurança jurídica ao negócio.
Não são raros os casos de empreendedores que, ainda com contrato vigente, recebem uma carta proposta para aquisição do imóvel, uma notificação para desocupação ou até mesmo um embargo dos órgãos públicos como em casos de interdição do local.
Existindo interesse na locação do imóvel, deve-se seguir com o estudo sobre o zoneamento urbano, as atividades permitidas para aquele endereço, o potencial construtivo e de reformas que o imóvel venha a necessitar. O exercício regular de uma atividade comercial exige a aprovação dos órgãos públicos e, em alguns casos, o Alvará específico para funcionamento.
Superada essa primeira análise, surge a necessidade do estudo sobre a matrícula do imóvel, a regularidade perante o cartório de registro de imóveis, de sua situação jurídica e dos respectivos proprietários.
Para que alguns direitos sejam respeitados e garantidos, o futuro locatário deve entender que o sistema registral não pode ser visto apenas como algo importante para operações que envolvam transferência da propriedade.
A elaboração do contrato, com cláusulas que garantam o tempo de vigência, o direito de preferência em eventual alienação, a correta descrição e caracterização do imóvel e a legitimidade do locador para o exercício de certas obrigações, precedem o ingresso do contrato perante o registro imobiliário.
Além do conteúdo, ou seja, das cláusulas contratuais, também exige atenção a forma do contrato. O mercado imobiliário adota cada vez mais a forma eletrônica que facilita a assinatura, sem a necessidade do fator presencial, porém, o que não se observa é a diferença entre assinaturas eletrônicas e digitais (padrão ICP Brasil), questão de grande relevância quando se fala em registro.
O direito de ter seu contrato respeitado em caso de alienação, garantindo, no mínimo, o tempo de vigência, depende do prévio registro do instrumento na matrícula, ato que concederá a publicidade necessária para que qualquer adquirente não alegue desconhecimento e se veja obrigado a respeitar o tempo contratado.
Há também o direito de preferência, que a princípio não exige a averbação do contrato na matrícula nem previsão contratual, mas que se observados tais requisitos, permite ao inquilino o direito de sequela, ou seja, de depositar o preço e adquirir o imóvel para si, em iguais condições do comprador.
O exercício desses direitos, concede ao locatário a segurança jurídica esperada.
Voltando ao estudo preliminar do imóvel e dos locadores, em respeito a princípios registrais como o da especialidade objetiva e o da especialidade subjetiva, um contrato não será registrado ou averbado sem que o imóvel esteja devidamente caracterizado no contrato e que o locador seja um dos proprietários.
Não existe impedimento legal para que o possuidor figure como locador no contrato, mas, por ferir o princípio da continuidade, a locação ficará restrita às partes, sem efeitos a terceiros.
Quanto a correta caracterização do imóvel e a necessidade de regularização já citada anteriormente, o contrato não pode versar sobre um prédio se a construção não está averbada na matrícula. Não são raros os casos em que na matrícula consta apenas o terreno, impossibilitando o registro do contrato em sentido estrito.
Por fim, a lei 8.245/91 (lei e locação) trata em seções distintas as modalidades de locação, com regras específicas e outras comuns, porém, que devem ser observadas para a garantia da segurança jurídica. A informalidade na elaboração do contrato de locação e a ausência de estudo prévio, acarretam, frequentemente no problema da judicialização, afetando a economia seja do Estado ou das partes envolvidas.
Publicado em 18 de maio de 2022
Luis Fabio Mandina Pereira
Sócio em Mandina Pereira Escritório de Advocacia
